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Arrêt du 9 septembre n° 24-22.791 : les loyers d’un bien propre ouvrent droit à récompense

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

L’articulation entre revenus communs et financement d’un patrimoine propre demeure déterminante en matière de liquidation du régime matrimonial. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que les revenus d’un bien propre affectés au remboursement de son emprunt d’acquisition ne sont pas des fruits consommés échappant à la communauté.

Dans quelles circonstances les loyers ont-ils financé le bien propre ?

Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont survenues lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Le litige concernait un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient été employés au paiement des échéances de l’emprunt. La cour d’appel a retenu que ces revenus étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au remboursement du crédit finançant le bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due à la communauté à 81 065,99 euros. L’époux a formé un pourvoi, faisant valoir que les loyers avaient été consommés par le règlement des mensualités et ne pouvaient, dès lors, justifier une récompense.

Le remboursement de l’emprunt constitue-t-il une consommation des fruits ?

La Cour de cassation écarte ce raisonnement. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude. La difficulté tenait ainsi à la qualification de l’emploi des loyers. La Cour précise que ne sont pas consommés, au sens de l’article 1403, les revenus d’un bien propre utilisés pour l’acquisition de celui-ci. Le paiement de l’emprunt d’acquisition ne fait donc pas disparaître ces revenus du périmètre communautaire. Leur emploi procure au patrimoine propre de l’époux un avantage financé par des fonds affectés à la communauté.

Pourquoi une récompense est-elle due à la communauté ?

En application de l’article 1437 du Code civil, cette affectation ouvre droit à récompense au profit de la communauté. La seule nature propre de l’immeuble productif des loyers ne suffit donc pas à exclure une créance de récompense. Il importe de retracer précisément l’origine et, surtout, l’utilisation des fruits perçus durant le mariage. La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi et confirme le principe de la récompense lorsque les revenus locatifs d’un bien propre ont contribué au financement de ce même patrimoine propre.
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